Если даже для того чтобы снять обыкновенную однушку в Москве народу приходится тратить немало сил, нервных клеток и личных сбережений, то чего уж говорить об аренде офисного помещения? Здесь и масштабы побольше, и требований более, чем достаточно… В общем - та еще проблема.
Все выше и выше…
По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", общий объем офисных площадей всех типов по Москве - 30 млн. кв. метров. Между тем большая часть на рынке офисных площадей относится к классу "С" (7,5-8,0 млн. кв. м).
В прошлом году было введено в эксплуатацию порядка 980000 кв. м офисных площадей класса А и В. В том числе введенная в эксплуатацию площадь бизнес-центров класса А составила 410 000 кв. метров.
Кстати, как в прошлом году, так и сейчас, продолжается тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Так, скажем, для класса А в 2006 году доля свободных помещений составляла 2,5%, а для класса В - 3,6 процента. Само собой разумеется, что снижение этого показателя не могло не вызвать роста цен на арендные ставки. Например, за 2006 год в целом они подскочили на 13-40%, причем в наибольшей степени подорожал класс А (40%) и в наименьшей - класс С (13,3%).
Объясняется высокий рост цен на аренду офисных помещений не менее высоким уровнем спроса. Причем как со стороны российских, так и иностранных компаний. Немаловажную роль здесь играет и такой фактор, как дефицит предложения качественных площадей.
"В течение всего 2006 года сохранялся значительный разрыв в уровнях арендных ставок в зависимости от местоположения объекта, - комментирует ситуацию на рынке Андрей Бушин, директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "Миэль-Недвижимость". - Традиционно самым высоким уровнем ценовых показателей характеризуются объекты, расположенные в ЦАО. Объекты класса А, принадлежащие Центральному округу, предлагаются по самым высоким ставкам, существенно превышающим среднерыночный уровень. За 2006 год максимальные ставки аренды на лучшие помещения выросли на 60-80%, достигнув диапазона в 1100-1300 долл./кв. м в год”.
В зоне "Садовое кольцо - ТТК" расположены объекты, характеризующиеся уровнем арендных ставок, наиболее приближенному к среднерыночному. В зоне "ТТК - МКАД" уровень цен в целом ниже среднего…"
А вообще, стоимость аренды офисных помещений зависит от множества факторов. Это и класс здания, и его местоположение, и сдаваемая площадь… Немаловажную роль играет и тип объекта (особняк, офисное здание, встроено-пристроенное помещение и пр.).
Кстати, несмотря на спрос, общей базы данных по объектам и единого органа предоставления полной информации по аренде офисов на рынке до сих пор нет. Так что потенциальные арендаторы либо занимаются поисками самостоятельно, либо обращаются в специализированные компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости. Второй вариант считается более надежным. Первый - более дешевым.
Договор дороже денег
“Допустим, подходящий офис уже найден. Осталось только утрясти некоторые формальности. А именно - составить договор. "При составлении договора следует обращать внимание на все пункты, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, - убежден А. Бушин. - Существуют определенные условия договора, наличие которых является важным и обязательным. Это, прежде всего, сроки его действия; права расторжения; права на пересмотр арендных ставок (арендодатель имеет право на изменение ставок в течение определенного периода времени в основном раз в год. Как правило, стоимость арендной платы повышается не более чем на 10%), а также обязанности сторон…"
Кроме того, очень важно учитывать условия оплаты: какие услуги включены в арендную ставку, на какую площадь ориентирован договор (полезная или арендуемая площадь), за чей счет осуществляется ремонт и так далее.
Может быть, в… подвал?
И еще один момент. Нередко арендодатели, перебрав десятки предложений, начинают задумываться о том, а не снять ли офис где-нибудь на чердаке или, наоборот, в подвальном помещении (цены на них, как правило, несколько ниже).
Конечно, такие варианты тоже можно рассматривать. Только помните о том, что законом РФ предусмотрено использование помещения только в случае его оформления, как административного. В противном случае размещение в них офиса не допустимо.
Так, например, при аренде подвальных или чердачных помещений помимо прочего необходимо обращать внимание на их состояние, юридический статус, а также соблюдение различных норм, объясняет А. Бушин. Если, например, в подвале нет окон, его использование является нарушением санитарных и гигиенических норм, поэтому возможна эксплуатация только цокольного этажа. Размещение офиса на чердаке или в подвальном помещении жилого дома разрешено только при наличии отдельного входа. Использование чердачного помещения в бизнес-центре должно предусматривать минимальную высоту потолков - 2,40 м. Многие чердаки не отапливаются, что также является не допустимым при их использовании... И так далее.
Кстати, не следует забывать, что в случае размещении офиса в помещениях такого типа не всегда позитивно влияет на имидж компании. Если, например, деятельность вашей фирмы подразумевает частые визиты VIP-клиентов, эксплуатация таких пространств может поставить под сомнение ваш престиж.
