Реклама пестрит соблазнительными предложениями: купи квартиру по ипотеке и стань собственником сразу, до выплаты кредита! И на самом деле, заключив договор с банком, вы приобретаете квартиру, свидетельство о собственности на которую будет зарегистрировано на вас лично. Вы беспрепятственно можете прописать на новой жилплощади членов своей семьи – детей, супруга (супругу), родителей, - а также конечно себя; можете сделать в квартире ремонт или перепланировку и вообще жить как вам вздумается. Однако и в бочке меда безусловно есть немалая ложка дегтя – и она проявляет себя, когда вы возымеете намерение использовать находящуюся под залогом в банке недвижимость не только для личного пользования…
В целом желание заемщика сдать ипотечную квартиру в аренду понятно и оправдано – ведь так «убиваются сразу два зайца»: из арендных взносов можно брать деньги на выплату кредита. Конечно, не каждая квартира в этом плане выгодна покупателю – на российском рынке стоимость аренды не всегда пропорциональна стоимости квартиры, и некоторые сравнительно недорогие квартиры можно потом сдавать с большой выгодой, а дорогие, наоборот, могут не оправдать возложенных на них надежд. Следует учесть, что при сдаче в аренду огромную роль играет состояние жилплощади – ремонт «накидывает» от 20 до 50% цены в зависимости от его уровня, к тому же надо помнить, что особенно дорого обходится ремонт в новостройках, где жить без ремонта нельзя в принципе, в отличие от старой, но вполне пригодной к существованию «вторички».
Номинально, согласно «Закону об ипотеке», залогодатель имеет полное право сдавать квартиру без ведома залогодержателя, если арендный срок не превышает срок действия ипотечного договора, а цель аренды – проживание, а не использование жилой квартиры под склад или офис. Но существует неприятная для заемщика лазейка: все это так, если иное не предусмотрено ипотечным договором с банком. Конечно, редко какой банк проходит мимо данного пункта, и в кредитном договоре чаще всего появляется утверждение о том, что заимодавец имеет право сдать квартиру или даже передать ее в безвозмездное пользование лишь с согласия банка-кредитора.
Большинство банков в принципе лояльно относятся к сдаче квартиры в аренду. Однако при этом вам придется «официализировать» свои отношения с арендатором, потому что вы должны будете уведомить банк о том, что на вашей территории станут проживать временные жильцы. Если срок договора аренды превышает 1 год, то он подлежит госрегистрации в нотариальной конторе – это не только обойдется вам в кругленькую сумму (около 1% от месячной оплаты), но и автоматически обяжет платить налог на доход (13%) в полной мере. Тем более согласие банка необходимо, если арендаторы попросят вас помочь с временной регистрацией – здесь понадобится подать заявление в банк в свободной форме, и в любом случае регистрацию не удастся оформить более чем на 11 месяцев. Зарегистрировать без согласия банка нельзя даже друзей или дальних родственников.
Конечно, можно и скрыть, что в квартире поселились временные жильцы. Однако помните, что банк имеет право регулярно (не реже раза в год) проверять фактическое состояние залоговой квартиры, а также кто и на каком основании в ней проживает и прописан. Если представителю банка не удастся попасть в квартиру, и/или он выяснит, что квартиру сдают, то у заемщика возникнут проблемы. В лучшем случае провинившегося обяжут платить штраф, который начисляется некоторыми банками ежемесячно, а некоторыми посуточно вплоть до предъявления доказательств, что нарушение устранено и незаконные жильцы отбыли восвояси. Безусловно, без неприятностей с арендаторами, которые по сути выступают пострадавшей стороной, тоже не обойтись. В худшем случае банк может даже попросить заемщика вернуть кредит досрочно.
Надо отметить, что менее 10% клиентов ипотечных банков заявляют о том, что намереваются сдавать приобретенную недвижимость в аренду, хотя на практике их число гораздо больше – почти половина. Это те, кто покупает квартиру с целью вложения капитала «в рост», либо родители, которые покупают недвижимость для еще пока маленьких детей. Причины просты – для сдаваемой в аренду квартиры меняется в сторону увеличения и процентная ставка, и ставка страхования недвижимости, и в некоторых случаях размер первоначального взноса, ведь официально считается, что риски банка и страховой компании повышаются. Однако все же умалчивание такого важного фактора в будущем может неблагоприятно сказаться как на данном кредите, так и на вашей кредитной истории в целом.
