Мнение, что люди состоятельные в кредитах не нуждаются, потому что и так имеют возможность приобрести все что душе угодно, на самом деле неверно – просто уровень займов безусловно гораздо выше, нежели у представителя среднего класса, который мечтает о «двушке» в новостройке бизнес-класса на окраине. Рынок V.I.P.-кредитования, который на Западе уже давно стал широкомасштабным и привычным явлением, в России сегодня активно набирает обороты. Изъятие из оборота крупной суммы не всегда целесообразно, поэтому кредитами пользуется все большее число российских «Рокфеллеров».
В чем разница-то?
Самое основное различие между V.I.P.-заемщиками и заемщиками, приобретающими недвижимость среднего класса, заключается естественно в цене объекта. Как правило, к категории «элиты» относятся суммы свыше 500 тысяч долларов США, так же как считаются «люксовыми» кредиты на приобретение движимого имущества на сумму свыше 200 тысяч долларов США. При этом, как и «обычный» заемщик, состоятельный бизнесмен должен будет внести определенную денежную сумму – от 5 до 30% в зависимости от условий кредита – в качестве первоначального взноса, и заплатить комиссионные за проведение операции, а также оплатить накладные расходы. Следует учесть, что в связи с величиной суммы и сопутствующие расходы также увеличатся, как и стоимость страховки: 1% от 180 тысяч долларов за квартиру в Подмосковье и 1% от 1800 тысяч долларов за апартаменты в центре Москвы сильно различаются.
Разнятся и условия проверки доходов заемщика. Как ни странно, но обывателю даже с неподтвержденным «серым» доходом подтвердить уровень зарплаты легче и быстрее, потому что бизнесмен должен будет принести подтверждение доходности предприятия, который достаточно тяжело объективно оценить. Если клиент – топ-менеджер с высокой зарплатой, то здесь неудобство в том, что большую долю зарплаты будут составлять премии и бонусы, а многие банки их не учитывают, так как это «разовые» доходы. К тому же высокооплачиваемые наемные работники пока в России редкость, и нет гарантий, что клиент в случае ухода с работы найдет другую аналогичную должность.
У богатых свои проблемы
Один из неприятных для бизнесменов факторов – то, что не каждый банк им подойдет. Есть банки, которые имеют ценовой «потолок» в 400-600 тысяч долларов, таким образом брать кредит у них не имеет смысла. Иная категория банков готова работать с V.I.P.-заемщиком, но при этом будет тщательно и долго проводить андеррайтинг (проверку платежеспособности и доходности), что не каждому бизнесмену придется по душе. Пожалуй, единственный «подвид» банков, с которым состоятельным людям работать будет легко и приятно – это банки, изначально ориентированные на богатых заемщиков, и готовые к «трудным» клиентам, которые не могут предоставить официального подтверждения доходов и поэтому банк обращает больше внимания на доходность их бизнеса в целом. Это, например, «Ренессанс», «Российский капитал», кроме того по «большой» ипотеке активно работают Московский залоговый банк, "Славинвест" и «Союз».
Другой минус – отсутствие на рынке адекватной, «годной» под ипотеку недвижимости. В связи с тем, что в крупном объеме клубные дома и особняки начали строить всего лишь несколько лет назад, многие квартиры находятся в собственности менее трех лет – это относится и ко «вторичке» в старинных и сталинских элитных домах. Таким образом, владелец квартиры должен будет уплатить налог с продажи 13%, который в случае с V.I.P.-квартирой выливается в кругленькую сумму, а ведь в договоре ипотеки обязательно указание полной стоимости недвижимости. Если заемщик заинтересовался квартирой на стадии строительства, то многие застройщики, стремясь опять же уйти от налогов, в договоре указывают 60-80% от стоимости, а остальную сумму проводят как дополнительные платежи – не всякий банк будет кредитовать на таких условиях. Сложным также является момент, когда приобретается квартира в новостройке, на которую еще нет свидетельства о собственности, а дом уже сдан – банку это невыгодно, так как отсутствует предмет залога, и строящимся жилье тоже не является.
Выгодно или опасно?
С одной стороны, любой банк будет счастлив заполучить крупного клиента, потому что это дает возможность повысить доходы при снижении стоимости трудозатрат: один «большой» кредит эквивалентен нескольким «маленьким». К тому же, эксклюзивные отношения с клиентом дают больше свободы в операциях, и снижают количество внешнего контроля. Поэтому все больше банков вводят услугу Privat-banking, предлагая клиентам дополнительные незначительные, но приятные бонусы, например личного консультанта.
С другой стороны, как ни странно, не все банки считают состоятельных бизнесменов надежными клиентами. Причина в том, что некоторые специалисты придерживаются мнения, что предприниматель ставит свое дело на первое место, и в случае форс-мажорных обстоятельств бросит все денежные средства именно на поддержание функционирования предприятия в ущерб выплатам по кредиту. К тому же, в современных российских условиях бизнес вполне можно приравнять к деятельности, связанной с повышенным риском, чему также многие банки не рады.
