Участвуя в долевом строительстве, то есть, приобретая «квартиру на бумаге», дольщик сознательно рискует своими сбережениями. Частичную защиту от потери квартиры и денег можно получить купив страховку.
Стоимость полиса составляет 3-5% от суммы вложенных средств и зависит от состояния объекта, а также от надежности фирм, осуществляющих инвестирование и строительство. Страховой полис позволяет защитить вложенные средства, а при страховании в валютном эквиваленте даже, в определенной степени, защищает от инфляции. Стагнация цен на рынке недвижимости также стимулирует развитие этого страхования.
На практике дольщики чаще всего встречаются со следующими проблемами: «замороженное» строительство, двойные продажи и дома-«призраки», то есть когда здание построено, но не оформлено в собственность. Впрочем, в последнем случае жильцы могут делать ремонт и жить. Все эти риски можно и необходимо предусмотреть при составлении договора. Большинство страховщиков предлагают страховать от банкротства застройщика, но этот вид страхования не пользуется особым спросом. Следующее, от чего предлагают застраховаться дольщикам, — от изменения цены, неполучения квартиры в срок, от невозврата средств по вине строителей. В данном случае клиентам гарантируется возвращение полной стоимости квартиры. Однако, даже если частный инвестор предусмотрел в договоре всевозможные риски, вряд ли можно считать, что он полностью защищен от потери квартиры и денег. Существуют риски из категории «форс-мажор».
Пока же, по данным страховых компаний, свои вложения страхуют не более 2-3% дольщиков. Этот процент определяется недоверием к страховщикам, к тому же большинству дольщиков жаль переплачивать за полис от 2 до 5% от стоимости покупаемой квартиры. Остальные надеются на счастливый случай, порядочность и репутацию застройщиков. Наиболее продвинутые граждане звонят страховщикам, чтобы узнать, будут те страховать строительство дома той или иной компанией.
Предстраховая экспертиза обычно бесплатна, а услышав ответ «да», будущий покупатель бесплатно получает одобрительную рекомендацию.
По большому счету так оно и есть — страховщик отсекает одиозные компании с невнятным прошлым либо авантюристами-учредителями.
Приобрести страховой полис можно на любом этапе возведения дома — от получения разрешения на строительство до сдачи объекта в эксплуатацию. Проблему оценки рисков проекта на ранних стадиях строительства страховщики решают путем тщательной проверки истории компании-застройщика. Но они не имеют возможности напрямую проверять финансовое состояние строителей.
Оценка финансового состояния проводится на основе информации о долгах в городской бюджет по отчислению средств на развитие инфраструктуры, благоустройство территории и прочим выплатам, предусмотренным инвестиционными договорами аренды земли. Учитывается также степень готовности строительных объектов в зависимости от графика строительства.
«Кроме того, в ход идет принцип «презумпции невиновности». Если застройщик не срывал сроков строительства, не допускал двойных продаж и не имел отношения к скандальным объектам, его проект, как правило, страхуют», — рассказал директор центра страхования титула ОАО СК «Русский мир» Евгений Ярыгин. Перед выдачей полиса обязательно проверяются все документы, касающиеся будущего строительства: лицензии застройщика и подрядчика, разрешение на строительство, ДДУ и т.д. Причем эксперты страховой компании изучают не только законность самого строительства, но и «жизнеспособность» инвестиционного проекта.
С принятием нового закона «0б участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» риски неисполнения застройщиками обязательств перед дольщиками стали практически неуправляемыми. Для страховой компании возможность оценки риска является важнейшим критерием для заключения договора страхования. В условиях, когда дольщики могут в любой момент оставить застройщика без оборотных средств, забрав свои паевые вложения, страховщик, принимающий на себя эти риски, играет в «русскую рулетку». Вероятность страхового случая составляет 50/50, а возможные убытки катастрофические.
Понимая, что действия дольщиков в ряде случаев могут быть спровоцированы извне искусственным нагнетанием паники и могут носить характер цепной реакции, многие страховщики уже сейчас предпочитают воздержаться от страхования рисков в долевом строительстве до тех пор, пока проблема не будет решена законодательным путем. В настоящее время рассматривается много вариантов поправок к закону, и, скорее всего, они будут обсуждаться достаточно длительное время. По этой причине в краткосрочной и среднесрочной перспективе на строительном рынке сохранятся те тенденции, которые наметились уже сейчас: снижение доли средств дольщиков в финансировании строительства многоквартирных домов и рост средств из ипотеки, инвестиционных фондов, кооперативов. Поэтому в ближайшее время основные усилия страховщиков будут сосредоточены именно на ипотечном страховании.
