Интрига 2008: подорожает ли жилье в России на 40%?

Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, к 1 января 2008 года увеличился на 4.8% до уровня 87 740 рублей. Последний месяц года стал переломным для части городов, у которых в течение продолжительного периода наблюдалась невысокая динамика изменения средних ценовых показателей. Долларовый Национальный индекс жилья составил $3561, изменившись за аналогичный период на 3,8%.

По тому насколько выросли уровень долларовых цен на жилье за прошедший 2007 в крупнейших городах страны их можно разделить на три группы. В первую группу входят города с ростом уровня цен примерно на 45%. В группе оказались: Пермь (+37%), Волгоград (+37%), Новосибирск (+37%), Омск (+36%), Ростов-на-Дону (+36%) и Нижний Новгород (+34%). Вторую группу составили города, цены в которых испытывали длительный период стагнации и либо незначительно увеличились или уменьшились: Казань (+6%), Москва (+3%), Екатеринбург (-2%), Уфа (-11%,). И, наконец, третью группу, представляют города, рост в которых находится между указанными ранее группами: Самара (+27%), Санкт Петербург (+18%), Челябинск (+17%). Особняком стоит город Красноярск - в нем годовой рост цен составил 71%.

Интересно, что сравнение динамики месячных роста цен показывает. В городах второй группы (стагнации и коррекции) в конце года начинает наблюдаться увеличение роста цен. В Москве ценовая динамика стала положительной и начинает набирать темпы. В Уфе и Казани наблюдается тренд к ускорению роста цен, то есть «дно» коррекции пройдено. Санкт Петербург и Челябинск после летнего периода стагнации (замедления темпов роста) вновь демонстрируют уверенный рост, и, формирующаяся тенденция позволит в течение ближайших двух месяцев догнать города первой группы. Быстрее к тому же результату подтянется Самара. Единственным исключение является Екатеринбург – цены в нем устойчиво снижаются с марта 2007 года.

Как отмечалось ранее, города страны по кратности роста цен с 2000 года разделились на две группы. В первую попали города, в которых цены выросла примерно 7-8 раз, во вторую, выросшие в 10-12 раз. Интрига будущего года заключается в следующем: будет ли в 2008 году ускоренный рост цен, в результате которого Национальный ценовой индекс жилья увеличится на 38%, а следовательно города первой группы также вырастут на 38%. Для такого результата достаточно роста рублевых цен примерно в 2,1% в месяц. Как уже говорилось ранее средний уровень цен в столице при таком развитии событий достигнет к началу 2009 года $7500-8000 за квадратный метр.

Итак, реализуется ли сценарий роста цен в городах первой группы и что является двигателем роста?

Часто утверждается, что запускает рост низкие объемы строительства. Действительно, в какой то части это утверждение верно. Практически для всех крупнейших городов наблюдается тенденция. В городах, в которых на душу населения построено за семь последних лет больше 2,5 кв.м. роста в прошлом году практически не было. В тоже время в таких городах как Ростов-на-Дону и Красноярск, несмотря на очень высокие темпы строительства, рост цен был значительным – в последнем - более 70%. В этом городе в 2006 году вводилось 0,9 кв.м. на человека. Этап бума в Красноярске привел даже к сговору строительных компаний, которые решили «заморозить цены» (akropol.ru), однако пока цены все равно растут.